Immobile in corso di costruzione, quando è possibile ottenere l’agevolazione prima casa — idealista/news

La Cassazione è intervenuta facendo chiarezza in tema di immobile in corso di costruzione e agevolazione prima casa. Via libera al beneficio se il bene può essere utilizzato come alloggio e non rappresenta un’abitazione di lusso. Ma attenzione ai tempi. Con l’ordinanza n. 3988 del 17 febbraio 2025, è stato precisato che “il termine di decadenza per la verifica dei requisiti da parte dell’amministrazione finanziaria decorre una volta conclusi i trentasei mesi dalla data di registrazione dell’atto notarile di compravendita, tempo previsto per l’ultimazione della costruzione”. 

Come spiegato da Fisco Oggi, che ha riportato la vicenda, la Cassazione si è pronunciata su una controversia nata in seguito all’impugnazione di “avvisi di liquidazione dell’imposta e irrogazione delle sanzioni emessi dall’ufficio a carico di una contribuente per l’acquisto di un appartamento e un garage allo stato rustico, con contestuale accensione di un mutuo ipotecario”. L’acquirente aveva dichiarato nell’atto di compravendita di voler trasferire la propria residenza anagrafica per beneficiare delle riduzioni di imposta previste per l’acquisto prima casa. Ma l’ufficio dichiarava e accertava la decadenza dell’acquirente dalle agevolazioni previste. 

Gli avvisi di liquidazione dell’imposta e irrogazione delle sanzioni sono stati impugnati, ma l’esito non è stato favorevole alla contribuente. Come riportato da Fisco Oggi, i giudici di primo grado hanno rigettato il ricorso sostenendo che “il termine triennale di accertamento decorresse, nel caso di immobile in corso di costruzione, dallo scadere del termine di diciotto mesi dalla stipula, entro il quale l’immobile stesso deve essere occupato. Per poter fruire dell’abitazione e dunque della richiesta agevolazione, tale termine deve intendersi applicabile al completamento dei lavori”. Poi la Ctr Sicilia, confermando la pronuncia impugnata, ha affermato che, “per l’attività di accertamento da parte dell’ufficio, la data da prendere in considerazione” non era “quella di registrazione dell’atto di trasferimento immobiliare bensì quella coincidente con il termine di trentasei mesi entro il quale la costruzione dell’edificio acquistato deve essere completata”. 

Immobile in corso di costruzione: via libera all’agevolazione prima casa, ma quando? 

Si è così arrivati in Cassazione, che ha ritenuto infondati i motivi di impugnazione. In particolare, la Cassazione ha spiegato che “non vi è dubbio che i cosiddetti benefici prima casa debbano essere riconosciuti anche nel caso di immobili in corso di costruzione, in ragione della ratio sottesa all’articolo 1 della Tariffa Parte prima, nota II-bis, del Dpr n. 131/1986, con la quale il legislatore ha inteso favorire l’acquisto della casa da adibire a prima abitazione, rendendo a tal fine sufficiente che a una simile finalità tenda l’acquirente con l’atto di trasferimento, purché l’immobile acquistato sia idoneo ad essere utilizzato come alloggio e non rappresenti un’abitazione di lusso”. 

Secondo quanto precisato dalla Cassazione, per un immobile in corso di costruzione da destinare ad abitazione non di lusso è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa, ma l’immobile in questione deve essere conforme “ai criteri di cui al Dm del 2 agosto 1969”. Tali criteri sono richiamati dall’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 che, “nel disciplinare l’agevolazione in esame, non prevede un termine per l’ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile; termine che, evidentemente, deve coincidere con quello entro il quale l’amministrazione finanziaria deve procedere alla verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione”. 

Con l’ordinanza n. 3507/2011, la Cassazione ha poi affermato che “il termine di diciotto mesi dalla stipula dell’atto (termine previsto per il trasferimento di residenza nel Comune ove è ubicata l’abitazione) ha ‘carattere meramente sollecitatorio’ senza potervi quindi riconoscere ‘natura perentoria, cui riconnettere la decadenza, effetto che deve, invece, ricollegarsi solo all’inutile decorso del termine triennale, decorrente, nel caso, dalla registrazione dell’atto’”. 

Nel caso in esame, l’avviso di liquidazione “è stato emanato nel rispetto del termine decadenziale (3+3 anni) e ha riguardato la mancata ultimazione dei lavori nel triennio dall’acquisto”. Tale circostanza non è stata contestata dall’ufficio, decisiva è “l’intenzione di adibire l’immobile ad abitazione così come l’ultimazione della costruzione entro trentasei mesi dalla data di registrazione dell’atto notarile di compravendita”. Da quanto emerso, dunque, il contribuente ha trentasei mesi dalla registrazione dell’atto per completare i lavori e solo a partire da quel momento decorre il triennio per eventuali contestazioni da parte del Fisco.